不動産売却の基礎を学ぼう！

当サイトは、家のローンの返済ができない場合に行う任意売却に関して、様々なポイントからわかりやすく解説しています。
たとえば「法的にはどのように定められているのか」とか、「抹消同意とは何か」、「どこに相談すれば良いのか」など、当事者であれば知らなければならないことを網羅しています。
その他にも、「破産管財人はどのようなことをしてくれるのか」「根抵当権付きの物件でも可能なのか」ということについても触れていますので参考にしてください。

任意売却に関わる法律をわかりやすく解説

任意売却に関わる法律をわかりやすく解説 任意売却に関する法律は、破産法と呼ばれる法律の中に定められており、裁判手続きによらない換価処分のことを言うとなっています。その第78条において、不動産などを裁判の手続きを経ずに売却可能であることが詳しく明記されています。
裁判所に競売にかけられてしまうと実際の価値よりもかなり低い価格でしか売却することができませんので、借金だけが残ってしまう可能性がありますが、任意売却によって売却すれば、市場価格に近い価格での売却が可能となります。
ただし、条件として裁判所の許可を必ず得ること、破産管財人を通して行うこと、売却したお金は債権者に配当することが出来ることなどが定められています。
なお不動産価格が右肩上がりだった時代には、あまり任意売却が注目されていませんでした。

任意売却は連帯保証人がいたとしても行える可能性はある

任意売却は連帯保証人がいたとしても行える可能性はある 任意売却を検討している段階では、すでに住宅ローンの返済が困難になっています。連帯保証人がついている場合は、債権者はそちらから回収しようと考えることになる段階です。
任意売却を考えている方は、この方に迷惑をかけたくないと考えている場合も多いでしょう。
ではこの事態を避けられないのかと言えば、交渉次第で避けることが可能です。
債権者としては、債権がきちんと回収できればその方法が一番と考えます。この交渉は簡単ではありませんが、経験豊富な不動産会社であれば、債権者も債務者も納得のできるように同意を取り付けてもらうことも可能です。
もちろん債権者次第になりますが、経験が十分ではないところと違って経験が豊かな不動産業者は、どのようにすれば丸く収まるのか、様々な選択肢を提示する能力があるため、合意を得ることも可能です。
いずれにしろ、一度債権者と交渉してみなければわかりませんし、すぐに合意が形成されるわけではないので時間はかかります。
支払いが遅延すればするほど、債権者としては確実に回収できる方法である連帯保証人への請求や、強制競売といった方法を検討することになるので、もし任意売却をしたいのであれば早めに行動することが重要です。

任意売却の場面でおさえておきたい基本知識

住宅ローンや不動産担保ローンなどの返済を延滞すると、裁判所から差し押さえ命令がだされて最終的には競売に出されてマイホームをてばなすことを余儀なくされます。
競売代金は市場相場よりも安くなるので、ローン返済にみたないことも少なくありません。
となると家をてばなすだけでなく、残ローンの返済に追われる生活がまっています。このような最悪の事態を回避するのが、任意売却です。
任意売却とは裁判所の関与を受けることなく、不動産を売却しローンなどの返済に充てるというものです。同時平行で金融機関などの債権者との間で、残債務の処遇についても話し合いの場を持ち、無理のない返済計画をたてることになります。
基本的に単なる不動産売却だけでなく、残債務の処遇についても同時に解決の道を探ることになるので専門に手がける不動産会社などに依頼することになります。
差し押さえ手続きに入ると、任意売却のチャンスは少なくなるので、保証会社が延滞通知後代位弁済するまでにアクションをおこすのが基本です。

住宅ローンの返済に困った際にはメリットのある任意売却で解決できます

住宅を購入して新生活をスタートさせた方でも、数年後には失業をしたり病気を患ったことで住宅ローンの返済ができない状態に陥ってしまう方も実在しています。
この問題は少しの期間があれば解決できると判断した場合は、キャッシングを利用して返済に充てる方法もありますが、そうではない深刻な状態に陥っている方は、弁護士に依頼をして任意売却を利用することはかなり推奨できます。
競売とは大きく異なり債権者と弁護士が話し合いをすることで売却を可能とする方法なので、競売よりも高く売れることが一般的です。
任意売却ではこの点がメリットになりますが、実際に売却をして得ることができた資金を残債部分に充てることが基本となり、全てを一度に完済することができなくても問題が無いということもメリットです。
売却額で不足をしている残債に対しては、債務者が今後支払いやすくできるように、ローンの組み直しも可能となり、話し合い次第では減額も可能となることも債務者にとっては今後の将来を明るくすることができる材料になるのではないでしょうか。

任意売却にもデメリットがないわけではない

マイホームを手に入れるために契約した住宅ローンの返済が滞るなどして経済的に困難な状況に陥ってしまっている場合には、そのままでは債権者が裁判所に申し立てをしてマイホームを競売にかけられてしまうおそれがあります。
少しでもよい条件でマイホームを手放し、負債を清算するためのテクニックのひとつとして、任意売却は有効な方法といえます。
しかしこの任意売却は全能の方法というわけではなく、いくつかのデメリットがあることも事実です。たとえば任意売却は持ち主自身が働きかけをしなければならないものですので、さまざまな手続きなどで奔走することになります。
債権者である金融機関などの同意を事前に取り付けることも必要であり、そもそも債権者の顔も見たくないという人にとってはこの段取りだけでも苦痛になってしまいます。
また任意売却はその名のとおり通常の不動産の販売とそれほど変わりはありませんので、仲介する不動産会社の販促活動に協力しなければならないことがあります。

任意売却物件を購入したい場合の注意点とは

任意売却物件は一般的な不動産と比較すると、かなり安価で売り出されていることが多く、その意味ではたいへん魅力的といえます。これらは住宅ローンの返済に困って支払いが滞っている債務者が、債権者である銀行などの同意を得た上でマイホームを売り出して返済に充当しようとする場合などに発生します。
債権者としても確実に債権回収をしたいという思惑がありますので、市場価格より多少は安くても売れ残りのおそれがないように価格設定を考えるのがふつうです。
そのため買い手にとってはこれほど経済的な旨みのある物件はないのですが、実際に購入するのであれば、いくつかの注意点があることは認識しておく必要があるでしょう。
たとえば任意売却の場合は現況のままの販売であり、瑕疵があった場合の責任を売り主が負わない契約となっていることが通例で、後でメンテナンスに多額の費用がかかるおそれがあります。
ほかにも以前の持ち主が管理費や固定資産税を滞納していたりすることがあり、こうした未払いの料金の一部が買い主負担となることがあります。

任意売却の場合にも仲介手数料はかかるのか

土地や建物といった不動産を、地域にある不動産会社の仲介によって売却する場合には、所定の仲介手数料がかかるのがふつうです。
住宅ローンの返済などができなくなった債務者が債権者の同意のもとに行う任意売却は、こうした一般的な不動産売却とは少々様子が異なりますが、不動産会社からみれば同じ不動産の売却であることに変わりはありません。
そのため実は任意売却の場合であっても、取り扱いをしてくれた不動産会社には仲介手数料を支払う結果となります。
金額は宅地建物取引業法をはじめとする法令によって上限額が決まっており、取引価格に応じてその数パーセント以内とされていますので、任意売却だからといって不当に高額になるようなこともありません。
ただし任意売却は債権者による債権回収の一環でもありますので、実際にはこうした支出を負担するのは売却する不動産を所有していた本人というよりも、むしろ債権者の側が負担をして、売却金額から手数料分を差し引いた額を手にすると考えたほうがよいでしょう。

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